2013年10月02日
ここ数年、賃貸不動産で「フリーレント」という言葉をよく聞くようになったり
目にすることがあると思います。
「フリーレント」とは、賃貸借期間のうち数ヶ月分の賃料を無料にする契約を言います。
例えば2年間の契約期間のうち最初の2ヶ月分を無料にするといった契約などです。
従来は事務所やテナントなど事業用の賃貸で利用されることが多かったのですが
最近では住居の賃貸でも、だんだん利用されることが多い傾向にあります。
このフリーレントを活用することによって貸主側のメリットとしては
まず一つ目に
空室状態が長く続いてしまい、どうしても新規募集の家賃を下げなければならない状況になった時
既に同じ条件や間取り等の物件に入居している人がいるとその人は納得できないですし、その場は何とか納得してもらっても、契約更新時には家賃交渉になる可能性も増えてきます。
しかしフリーレント物件は、賃料は従来の価格から下げないで、数ヶ月分の家賃を無料にしている
わけですので、その後の家賃には既存のものと何ら変わりはないので、クレームが出ることは少ない
といえます。
二つ目としては
将来的にその物件を売却する時に有利になるということがあります。
毎月の賃料収入が多いということは、その物件自体の投資効果が高いと見られるので、高値で売却できる可能性が高くなるので、貸主としては安易に家賃を下げたくないという本音があるわけです。
逆に借主側のメリットとしては
入居した初期にかかる費用が抑えられる。
また、移転であれば前事務所や前テンナントなどで何ヶ月か前に解約予告が必要な場合もあると思いますが、フリーレントなら家賃の二重支払いを避けられることができ、余裕を持って引越しができるというメリットがあります。
しかし、デメリットもありますので注意が必要です。
貸主側としてはフリーレントにすれば入居者が決まりやすいのは確かですが、フリーレント期間が終わってすぐに退去してしまうケースもあるかもしれません。
ですので、フリーレントの契約を結んだ際には途中で退去する場合は違約金を払うといった契約条項を付けるのが無難であり、通常こういった条項を含んでいるかと思いますので、借主側としてはこの点を踏まえて契約する必要があります。
ここで、フリーレント契約を結んだ場合の税務上の処理は、契約内容によって以下のように異なってきますので、注意が必要です。
① フリーレント期間の定めのみで途中解約は自由または明記なしの場合
その期間は収入の計上は必要ありません。フリーレント終了後、実際に賃料を頂くようになってから
収入を計上します。
② フリーレント期間の定めがあり、また中途解約ができない契約の場合
賃貸期間とその間の収入金額が確定されていることから総賃料をフリーレント期間も含めた契約期間で按分した後の金額を各事業年度で一律に収益計上していかなければならないこととなります。(中途解約ができない＝この期間の売上が確定したとみなします)
一方、消費税については、契約内容にかかわらず、原則として、無料期間中に課税売上を計上する必要はないです。
貸主側も借主側も双方とも上記の注意点を踏まえ理解した上で、ご活用していただければと
思います。
上野 真章
